Zwangsversteigerung 3-Zimmer-Wohnung mit Kellerraum, Wintergarten und Balkon

Verkehrswert: 248.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 3-Zimmer-Wohneinheit im Erdgeschoss des Vordergebäudes mit Abstellraum, Wintergarten und Balkon. Das Grundstück befindet sich nach derzeitiger Kenntnis im Bereich eines archäologischen Kulturdenkmals.

Besichtigung:

Das Objekt wurde an zwei Terminen von außen und am 19.11.2025 innen besichtigt; alle Räume der zu bewertenden Wohnung sowie der Kellerraum konnten eingesehen werden. Die Bewertung stützt sich zusätzlich auf Aufteilungspläne, Teilungserklärung, Baugenehmigungen und Verwaltungsunterlagen.

Wohnung

Die Wohnung befindet sich im Erdgeschoss rechts des Vordergebäudes und ist als Dreizimmerwohnung mit Küche, Bad/WC, Abstellraum, Flur, Wintergarten und Balkon aufgeteilt. Die Wohnfläche beträgt 88,01 m²; zugeordnet ist außerdem Kellerraum Nr. 1 im Kellergeschoss. Der Grundriss ist zweckmäßig mit durchschnittlichen Raumgrößen gestaltet. Positiv wirken der zusätzliche Wintergarten und der Balkon.

Die Belichtung ist befriedigend. Die Wohnung ist nach Südwesten und Nordosten orientiert; alle Räume außer dem Bad/WC sind natürlich belicht- und belüftbar. Der Zustand ist deutlich beeinträchtigt: Nach einem Wasserschaden aus der darüberliegenden Wohnung bestehen Schäden an Decken sowie Feuchtigkeits- und teils Schimmelschäden an Wänden, Böden und im Bereich des Wintergartens. Nach den Feststellungen sind überwiegend Bodenbeläge zu erneuern, Feuchtigkeitsschäden zu beseitigen, Wände und Decken zu renovieren und das Bad zu überarbeiten; auch Trocknungsarbeiten unter dem Estrich können erforderlich sein.

Gebäude

Das Gebäude ist ein viergeschossiges, voll unterkellertes Mehrfamilienwohnhaus in Massivbauweise aus dem Baujahr 1907, bestehend aus Vorderhaus und angebautem Seitengebäude mit insgesamt 13 Wohnungen. Das Dachgeschoss ist zu Wohnzwecken ausgebaut. Das Gesamtobjekt ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt; der Zugang erfolgt von der Straße über die Durchfahrt, der Hauseingang liegt seitlich am Seitengebäude.

Im Gemeinschaftseigentum wurden verschiedene Maßnahmen vorgenommen: Kernsanierung des Anbaus 1987, Dacherneuerung mit Dämmung um 1990, Fensteraustausch wohl ebenfalls um 1990, Balkonanbau 2010, Treppenhausrenovierung 2018 und Erneuerung der Übergabestation 2022. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich insgesamt in befriedigendem Zustand ohne besonderen allgemeinen Instandhaltungsstau; lediglich die Putzfassade ist renovierungsbedürftig. Ein Denkmalschutz des Gebäudes besteht nicht; das Grundstück liegt jedoch im Bereich eines archäologischen Kulturdenkmals.

Weitere Gebäude

Als weiterer baulicher Bestandteil ist im Hof ein Carport in Stahlkonstruktion mit zwei PKW-Stellplätzen sowie ein Fahrradunterstellplatz vorhanden. Die Stellplätze sind per Sondernutzungsrecht einzelnen Einheiten zugeordnet; dem hier bewerteten Wohnungseigentum ist kein Stellplatz zugeordnet.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung leerstehend, unbewohnt und unvermietet.

• Dachform und Dachdeckung: Vordergebäude mit Satteldach, Seitengebäude mit Pultdach; jeweils Ziegeleindeckung und Dämmung

• Heizung & Warmwasser: Fernwärmezentralheizung, Wärmeabgabe über Heizkörper; Warmwasserversorgung zentral; im Wohnzimmer zusätzlich alter Kachelofen vorhanden

• Elektroinstallation: teilerneuerte Hausinstallationen

• Fenster: Holzfenster mit Zweischeiben-Isolierverglasung; im Wintergarten Aluminiumfenster mit Zweischeiben-Isolierverglasung; Rollläden vorhanden

• Sanitärausstattung: Bad mit Wanne, WC und Waschbecken; Boden gefliest, Wände teilgefliest

Das Objekt liegt in Mannheim, Stadtteil Innenstadt, im Stadtkreis Mannheim, Baden-Württemberg. Mannheim hat rund 310.000 Einwohner.

Die Mikrolage befindet sich zentral in der nördlichen Innenstadt im Quadrateviertel. Die Umgebung ist von geschlossener Zeilenbebauung mit überwiegend vier- bis fünfgeschossigen Wohnhäusern geprägt. Das Objekt liegt an einer asphaltierten einspurigen Einbahnstraße mit Gehwegen auf beiden Seiten und Parktaschen. Bei der Besichtigung wurden normale innerstädtische Immissionen festgestellt. Die Wohnlage wird als mittel eingestuft.

Schulen aller Art, Hochschulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten und sämtliche üblichen öffentlichen Einrichtungen einer Großstadt sind vorhanden. Der öffentliche Nahverkehr ist sehr gut ausgebaut; die nächstgelegene Straßenbahnhaltestelle liegt etwa 200 m entfernt, der Hauptbahnhof etwa 2 km. Auch der Individualverkehr ist gut angebunden; die Zufahrt zur B 44 liegt in kurzer Entfernung.

Das Grundstück des Hauses ist 554 m² groß, rechteckig zugeschnitten, etwa 12,60 m breit und ca. 44 m tief. Das Gelände ist relativ eben. Es handelt sich um ein Reihengrundstück mit Grenzbebauung zur Straße und zu Nachbargrundstücken. Hofseitig bestehen betonierte Flächen, ein kleiner begrünter Innenhof mit Büschen sowie teilweise Einfriedungen durch Metallzaun, Mauer und Grenzbebauung.

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