Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Nebengebäuden

Lfd. Nr. 1: Flurstück 178: Verkehrswert €: 92.000,00

Lfd. Nr. 2: Flurstück 176: Verkehrswert €: 156.000,00

Lfd. Nr. 3: Flurstück 177: Verkehrswert €: 25.900,00

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus sowie mehrere Nebengebäude auf drei Flurstücken in wirtschaftlicher Einheit.

Besichtigung

Das Objekt wurde an mehreren Terminen im Juli und November 2024 besichtigt. Das Haupthaus sowie die Nebengebäude wurden dabei in Augenschein genommen; ergänzend wurden behördliche Unterlagen und Bauzeichnungen herangezogen.

Einfamilienhaus

Das Einfamilienhaus wurde 1964 errichtet, ist zweigeschossig, verfügt über ein nicht ausgebautes Dachgeschoss und einen rückwärtigen Anbau von 2006. Die Grundrissgestaltung ist individuell, mit einer Belichtung überwiegend durch Kunststofffenster und ausreichend Tageslicht; die Wohnfläche beträgt ca. 158 m². Die Räume teilen sich auf in

• Diele, Wohnzimmer, Gäste-WC, Küche, Esszimmer (EG), drei Zimmer und zwei Bäder (OG, davon eines im Rohbauzustand) sowie Speicher und Heizraum (DG).

Das Dach ist als Satteldach mit Tonziegeln gedeckt, der Anbau hat ein Pultdach mit Welleternit. Verschiedene Modernisierungen fanden um das Jahr 2000 und später statt (Fenster, Heizung, Böden, Küche, Anbau), der Wartungszustand ist jedoch als unterhaltsbedürftig mit erheblichem Renovierungsbedarf zu bewerten. Es bestehen Feuchtigkeits- und Schimmelschäden, das Obergeschoss weist insbesondere Mängel im Badbereich und Balkon (nicht nutzbar) auf, und einzelne Ausbauarbeiten (z.B. Bad im OG) sind unvollendet.

Weitere Gebäude

Die „Wurstküche“ (2008, ca. 26 m² Nutzfläche, BGF ca. 36 m²) ist eingeschossig, massiv, mit Flachdach (Trapezblech) und als Hobby-/Werkstattgebäude genutzt, weist einen unfertigen Zustand mit einfachen technischen Installationen, aber auch Unterhaltungsstau auf.

Das Schildkrötenhaus 1 (2008, ca. 13 m² Nutzfläche, BGF ca. 18 m²) ist massiv mit Pultdach und einfachen Innenausbauten sowie Defekten (Eingangstür, Decke durchhängend), ebenfalls unterhaltungsbedürftig.

Das Schildkrötenhaus 2 entstand 2015 (BGF ca. 26 m²), ist baugenehmigungspflichtig, massiv errichtet, mit flach geneigtem Pultdach (Trapezblech), zeigt einen unfertigen Ausbauzustand und Fertigstellungsbedarf.

Die Außenanlagen sind zum Teil befestigt, das Grundstück ist eingefriedet durch Mauern und Zäune. Die Nebengebäude liegen teils grenzständig, „Wurstküche“ mit geringem Überbau zum Nachbargrundstück.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das gesamte Anwesen leerstehend. Das Einfamilienhaus wurde zuletzt eigengenutzt, die Nebengebäude wurden zu Hobby- und Tierhaltungszwecken verwendet.

• Dachform/-deckung Einfamilienhaus: Satteldach, Tonziegel (Haupthaus); Pultdach, Welleternit (Anbau, vermutlich asbestfrei)

• Dachform/-deckung Nebengebäude: Pultdächer, teils Trapezblech, Schildkrötenhaus 1 mit Tonziegel

• Heizung/Warmwasser: Gas-Zentralheizung (moderne Therme, Baujahr unbekannt), Fußbodenheizung im Wohnzimmer (Anbau 2006); zentral über Heizung, zusätzlicher Kaminanschluss

• Elektroinstallation: Durchschnittliche Ausstattung, z.T. mit Starkstrom; einzeln abgesicherte Stromkreise, Zählerschrank von 2005

• Böden: Fliesen, Marmor (EG); Holzdielen, OSB-Platten, Rohzustand und Verlegeplatten (OG und DG); Beton, Estrich, OSB-Platten in Nebengebäuden

• Fenster: Kunststofffenster, Doppelverglasung, z.T. elektrische Rollläden (Anbau), einige Alufenster (Schildkrötenhaus)

• Sanitärausstattung: Zwei Bäder (eines im OG im Rohbau), Badewanne, Dusche, wandhängendes WC, Waschbecken, separates Gäste-WC im EG

• Sonstige Ausstattung: Balkon (nicht nutzbar), Satellitenschüssel, Flaschenzug (Wurstküche), Grube (Schildkrötenhaus 1)

Das Objekt befindet sich in Tiefenthal (ca. 825 Einwohner), Landkreis Bad Dürkheim, Rheinland-Pfalz, im Ortskern.

Die Mikrolage ist geprägt von überwiegend wohnbaulicher Nutzung in geschlossener, zweigeschossiger Bauweise; Nachbarschaftsbebauung analog, keine Beeinträchtigungen feststellbar. Das Grundstück liegt an einer voll ausgebauten Anliegerstraße mit Gehwegen und guter infrastruktureller Erschließung (Strom, Wasser, Gas, Kanal, Telefon). Die Umgebung ist eben, das Grundstück unregelmäßig und insgesamt 383 m² groß, eingefriedet mit Mauer, Zaun und Toren.

Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie Schulen, Ärzte und Verwaltung befinden sich in Nachbarorten (mind. 4 km entfernt). Eine Bushaltestelle ist fußläufig erreichbar; die Autobahn A6 liegt über die L453/Wattenheim in günstiger Entfernung.

Das Grundstück ist fast eben, unregelmäßig zugeschnitten und unterscheidet sich nach Anlage in 3 Parzellen. Es ist eingefriedet. Der Bewuchs und spezifische Gartenanlagen werden im Gutachten nicht detailliert beschrieben.