Zwangsversteigerung Eingeschossiges Einfamilienhaus als Teil eines Drillingshauses

Eingetragen im Grundbuch von Wolfenbüttel:

Flurstück 21/15 (Flur 30): Hof- und Gebäudefläche, 216 m², Rosenwall 8 A Flurstück 21/26 (Flur 30): Gebäude- und Freifläche, 18 m², Rosenwall Verkehrswert €: 320.000,00 (lfd. Nr. 1) und 0,00 (lfd. Nr. 2)

Flurstück 2 (Flur 31): 2/14 Miteigentumsanteil, Verkehrsfläche, Rosenwall, 270 m² Verkehrswert €: 0,00

Flurstück 1/1 (Flur 31): 2/14 Miteigentumsanteil, Verkehrsfläche, Rosenwall, 9 m² Verkehrswert €: 0,00

Flurstück 21/23 (Flur 30): 2/14 Miteigentumsanteil, Gebäude- und Freifläche, Rosenwall, 195 m² Verkehrswert €: 0,00

Flurstück 21/19 (Flur 30): 2/14 Miteigentumsanteil, Gebäude- und Freifläche, Rosenwall, 401 m² Verkehrswert €: 0,00

Flurstück 21/21 (Flur 30): 2/14 Miteigentumsanteil, Gebäude- und Freifläche, Verkehrsfläche, Rosenwall, 301 m² Verkehrswert €: 0,00

Gesamtverkehrswert: 320.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein eingeschossiges Einfamilienhaus als Teil eines Drillingshauses.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 20.11.2024 im Rahmen eines Vor-Ort-Termins äußerlich und nach Aktenlage besichtigt. Die Bewertung basiert ergänzend auf Bauunterlagen, Flächenberechnungen und amtlichen Auskünften.

Gebäude

Das Gebäude ist ein eingeschossiges, nicht unterkellertes Einfamilienhaus als Teil eines Drillingshauses, erbaut 1982 in Massiv-Fertigbauweise (zweischalige Konstruktion, Außenwände Beton-Verblendmauerwerkoptik, Giebel mit vorgehängten Platten). Es verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss, das über eine Stahltreppe mit Holztrittstufen und eine Einschubtreppe zum Spitzboden erschlossen ist. Die Grundfläche beträgt ca. 92 m², die Brutto-Grundfläche 184 m², und die Wohnfläche 131 m². Der Grundriss ist zeittypisch gestaltet, im Erdgeschoss sind Windfang, Diele, Küche mit Hauswirtschaftsraum, Gäste-WC, sowie ein offener Wohn-Essbereich mit Zugang zur Terrasse angeordnet; im Dachgeschoss befinden sich das Bad (2018 erneuert), ein Schlafzimmer, zwei Kinderzimmer, ein Abstell-/Ankleideraum und ein Flur. Die Räume sind gut belichtet, die Tageslichtversorgung ist insgesamt als ordentlich zu bezeichnen.

Das Objekt ist von außen baujahrestypisch erhalten, im Inneren wurden Modernisierungen u.a. an Sanitärbereichen und Fenstern (2018/2019) vorgenommen. Die Fassade zeigt altersbedingte Verschmutzungen, der Zustand wird insgesamt als gepflegt bis dem Alter entsprechend bewertet. Die Einfriedung besteht aus Stabmattenzäunen, der Garten ist als Ziergarten mit gepflasterten Wegen angelegt. Die Garage (Flurstück 21/26, Baujahr wie Haus) wurde baulich nicht gesondert beschrieben und ist mit elektrisch betriebenem Metallschwingtor ausgestattet. Der Heizungs- und Hausanschlussraum ist nur von außen zugänglich.

Das Grundstück ist unregelmäßig zugeschnitten, überwiegend eben, Wege- und Zuwegungsrechte sind grundbuchlich abgesichert. Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz.

Weitere Gebäude

Eine Garage (Baujahr 1982), massiv, mit Metallschwingtor und Stromanschluss, befindet sich auf einem separaten Flurstück; sie ist Bestandteil des Gesamtobjektes. Sonstige Nebengebäude sind nicht vorhanden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt und stand nicht leer. Es wurde keine gewerbliche Nutzung festgestellt, alle Flächen dienen dem Wohnen.

• Satteldach, Dachpfanneneindeckung, oberste Decke und Dachschrägen gedämmt

• Gaszentralheizung (Baujahr 1991), Wärmeverteilung über Heizkörper

• Warmwasser zentral, neuer Warmwasserspeicher (2024)

• Elektroinstallation in Form ortsüblicher Steckdosen/Schalter, normale Ausführung

• Bodenbeläge: Fliesen und Fertigparkett

• Fenster mit Kunststoffrahmen und Wärmedämmverglasung (2019 erneuert), elektr. Rollläden im EG, teilweise Holzfenster (HWR); Hauseingangstür Holz

• Sanitärausstattung: Im Dachgeschoss Bad mit bodentiefer Dusche, Waschbecken, WC (2018 erneuert); im EG Gäste-WC (2018 erneuert)

• Terrasse mit elektrischer Markise

Das Baugrundstück ist als baureifes Land erschlossen, keine Erschließungsbeiträge mehr offen. Baulasten: Vereinigungsbaulast; Zufahrts- und Leitungsbaulasten zugunsten angrenzender Grundstücke. Keine Altlasten laut Auskunft; Energieausweis lag zur Wertermittlung nicht vor.

Wolfenbüttel, Rosenwall; ca. 53.000 Einwohner, Landkreis Wolfenbüttel, Niedersachsen.

Das Objekt liegt am Rosenwall in innerstädtischer Lage, an einer Anliegerstraße/Zufahrtsweg (Sackgasse, Privatstraße) mit überwiegender Wohnbebauung. Die Wohnlage ist als gut einzuordnen, nördlich fließt die Oker. Verkehrsverbindung über die B 79 und A 36, Bushaltestelle ca. 550 m entfernt, Bahnhof ca. 1,2 km. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, Ärzte sind fußläufig erreichbar. Im direkten Umfeld bestehen keine nennenswerten ortsunüblichen Immissionen.

Das Grundstück ist eben, unregelmäßig geschnitten, als Garten und Zufahrt angelegt. Die Zuwegung erfolgt über Miteigentumsanteile an Wegegrundstücken. Die Flächen sind ausreichend groß, Parkmöglichkeiten und Garten bestehen, Nachbarschaftsbebauung ist typisch für das Gebiet.

Es liegt im festgesetzten Überschwemmungsgebiet der Oker (Gefährdungsklasse GK3 "mittlere Gefährdung": statistisch 1 Ereignis in 10-100 Jahren). Die Lage führt zu erhöhter Versicherungsprämie und einer Wertminderung am Grundstück.

NORD/LB Braunschweig