Zwangsversteigerung Gebäudeensemble mit Gartenland

Verkehrswert €: 300.000,00 € (lfd. Nr. 1)
Verkehrswert €: 0,00 (lfd. Nr. 2)

Gesamtverkehrswert: 300.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein teilunterkellertes Gebäudeensemble mit drei Gebäudeteilen (auf Flurstück 229) und Gartenland.

Besichtigung

Das Objekt wurde bei zwei Terminen vollständig begangen und das Aufmaß vor Ort erstellt. Grundlagen der Bewertung waren zusätzlich Bauzeichnungen, Bauakten und behördliche Auskünfte.

Gebäude

Gebäude an der Westgrenze (Fachwerkhaus, ehemals Arztpraxis):
Das zweigeschossige Wohnhaus wurde 1750 in Fachwerkbauweise errichtet und 1976 umgebaut. Das Erdgeschoss diente ehemals als Arztpraxis, das Obergeschoss als Wohnung, beide Bereiche mit eigenen Zugängen und Treppenhaus. Die Aufteilung ist baujahrestypisch mit separaten Praxis- und Wohnräumen. Insgesamt sind die Grundrisse verschachtelt, mit teils gefangenen Räumen.

1966 erfolgte ein zweigeschossiger, massiver Anbau mit flach geneigtem Pultdach an das bestehende Fachwerkgebäude. Er wurde an der südlichen Grundstücksgrenze zur Erweiterung der Arztpraxis im Erdgeschoss errichtet. Im Obergeschoss entstand dadurch ein weiterer Wohnraum.

Gebäude an der Ostgrenze und Verbindungsbau zum Fachwerkgebäude:

Das zweigeschossige Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss wurde 1966 errichtet, 1983 erweitert und besteht aus zwei Hauptteilen (Garage/Keller im Norden, Wohnbereich im Süden), verbunden durch einen Mitteltrakt. Die Grundrisse sind durch Ebenenversätze komplex, mit kleinteiligen Wohnräumen, teils nur über andere Räume zugänglich.

Eine Wohnung im OG ist über eine Außentreppe separat erreichbar, insgesamt sind die Wohnungen jedoch nicht abschließbar. Das Gebäude weist starke Feuchtigkeitsschäden vom EG bis ins OG auf und befindet sich in unterdurchschnittlichem Zustand.

Grundstück
Das Grundstück ist unregelmäßig geschnitten mit einer kleinen Hanglage im rückwärtigen Bereich. Die Zufahrt und Wege sind befestigt. Der Bewuchs ist teilweise verwildert, insbesondere im Innenhof und Garten. Die Topografie weist eine Aufteilung in einen Hauptbau- und einen höheren Gartenbereich auf.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäudeensemble leerstehend.

• Satteldächer auf Fachwerkhaus und massiven Gebäuden; Pultdach am Anbau; Eindeckung mit Dachpfannen

• Ölzentralheizung mit drei Kunststofftanks à 1.000 l; Wärmeverteilung über Heizkörper

• Warmwasserversorgung dezentral, teils Boiler

• Elektroinstallation einfach, überwiegend baujahrestypisch

• Bodenbeläge: PVC, Teppich, Fliesen

• Fenster: Holz- und Kunststoffrahmen, teils Wärmedämmverglasung, teils Einfachverglasung; teilweise Holzfensterläden

• Sanitärausstattung: mehrere Bäder mit Dusche, Badewanne, Waschbecken, WC je nach Bereich; baujahrestypisch

• Garage integriert im massiven Wohnhaus

Hornburg, Stadtteil der Gemeinde Schladen-Werla (ca. 8.640 Einwohner), Landkreis Wolfenbüttel, Niedersachsen

Das Objekt liegt im historischen Ortskern als Eckgrundstück an zwei Nebenstraßen mit mäßigem Verkehrsaufkommen. Die Nachbarschaft ist geprägt von Wohnnutzung mit einigen gewerblichen Nutzungen. Es gibt keine ortsunüblichen Immissionen und keine naturschutzrechtlichen Einschränkungen. Parkmöglichkeiten sind auf dem Grundstück kaum gegeben, jedoch im öffentlichen Straßenraum vorhanden.

Schulen (Grundschule), Kindergarten, Ärzte, Apotheke und alle Angebote des täglichen Bedarfs sowie Gastronomie sind fußläufig erreichbar. Busverbindungen bestehen in ca. 450–650 m Entfernung, der nächste Bahnhof ist ca. 5 km entfernt. Umfangreichere Einkaufsmöglichkeiten und weiterführende Schulen finden sich in Wolfenbüttel, Braunschweig und Goslar.