Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus

Verkehrswert: 1.152.000,00 €
davon entfällt auf Zubehör: 2.000,00 € (Einbauküche)

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein vollunterkellertes, viergeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit Garagenanbau und vier Wohneinheiten sowie Einzelhandels- und Lagerflächen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 27.03.2025 im Innen- und Außenbereich besichtigt. Der Keller war nur eingeschränkt zugänglich; Einzelne Mieträume im Erdgeschoss waren nicht einsehbar. Die Flächenangaben beruhen auf vorhandenen Mietverträgen, Vorgutachten und unvermaßten Plänen, ein örtliches Aufmaß wurde nicht durchgeführt.

Gebäude

Das Wohn- und Geschäftshaus wurde etwa 1956 in massiver Bauweise errichtet und ist vollunterkellert. Das Haus erstreckt sich über vier Obergeschosse mit ausgebautem Dachgeschoss sowie einem südlich angefügten eingeschossigen Garagenanbau mit Flachdach, welches als Terrasse genutzt wird.

Im Erdgeschoss befindet sich eine Einzelhandelsfläche mit Nebenräumen, Büro und Zugang zur Garage. Der Keller wird als Lager genutzt. Die oberen vier Geschosse beherbergen jeweils eine Wohnung: Drei 3-Zimmer-Wohnungen (1.–3. OG, ca. 82–104 m²), eine 2-Zimmer-Wohnung (DG, ca. 78 m²). Jede Wohnung besitzt einen funktionalen Grundriss. Die Küchen sind überwiegend nach Süden orientiert, die Wohnräume Richtung Norden. Die Balkone und die Dachterrasse weisen nach Süden. Die natürliche Belichtung ist als ausreichend zu bewerten, die Hauptwohnräume sind jedoch eher ungünstig zur Nordseite ausgerichtet.

Modernisierungen fanden hauptsächlich in Form von Einzelmaßnahmen statt: Heizungs- und Warmwasseranlage (Gaszentralheizung von 2002), Austausch einzelner Fenster gegen Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Erneuerung von Haustür und Modernisierung der Bäder in den 1980/90er Jahren. Die Raumaufteilung ist als funktional zu bezeichnen, die Flächen effizient genutzt. Die bauliche Substanz und Ausstattung entsprechen überwiegend dem Baujahr; Modernisierungsbedarf besteht insbesondere hinsichtlich Heizung, Fenster, Bäder, Fassade und energetischer Sanierung.

Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz, befindet sich aber in einer archäologischen Schutz- und Sanierungszone; es gelten daher besondere Genehmigungsanforderungen bei Bodeneingriffen.

Weitere Gebäude

Ein massiver Garagenanbau mit Flachdach (aktuell als Lager bzw. Abstellraum genutzt) ist südlich an das Haupthaus angebaut. Das Flachdach dient als Terrasse, der Boden ist mit Waschbetonplatten belegt, ein Stahlgeländer sichert die Absturzkante. Die Garage ist über ein einfaches Rollblechtor befahrbar und ist mit PVC-Boden sowie verputzten Wänden ausgestattet. Belichtung und Belüftung erfolgen über Glasbausteine.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude voll vermietet. Die Wohnungen, die Einzelhandelsfläche im EG, sowie die Lager- und Kellerbereiche sind an verschiedene Nutzer vermietet.

• Satteldach als zimmermannsmäßige Holzkonstruktion, Ziegelpfanneneindeckung, Flachdach (Garage)

• Gaszentralheizung, Warmwasserspeicher zentral (2002), Heizwärmeverteilung durch Blech- oder Gliederheizkörper mit Thermostatventil

• Elektroinstallation mit zentralen Unterverteilungen, Kippschaltern, Unterverteilungen in den Wohnungsfluren, Gegensprechanlage vorhanden

• Bodenbeläge: Linoleum, Fliesen, Parkett, Laminat, Waschbetonplatten (Terrassenbereich)

• Fenster: teilweise erneuerte Kunststofffenster mit Isolierverglasung, überwiegend Holzverbundfenster oder ältere Holzfenster mit Einfach- oder Isolierverglasung, im Ladengeschäft festverglaste Schaufenster (einfach)

• Sanitärausstattung in den Wohnungen: 80er/90er-Standard, wandhängende oder Stand-WCs, Badewannen mit Handmischer, Waschtische, Waschmaschinenanschlüsse; mechanische Lüftung

Ulm, ca. 130.000 Einwohner, Landkreis Alb-Donau-Kreis, Baden-Württemberg

Das Objekt liegt zentral in der südlichen Innenstadt, angrenzend an das historische Stadtzentrum. Die Mikrolage bietet kurze Wege zu Fuß zum Ulmer Münster, zum Fischerviertel und zu diversen kulturellen Angeboten. Die Umgebung ist durch überwiegend mehrgeschossige Gebäude mit gemischter Nutzung geprägt. Die Neue Straße ist eine stark frequentierte, innerstädtische Straße, Immissionen durch Lärm, Staub und Gerüche sind am Standort typisch. Das Umfeld ist attraktiv, die Nachbarschaft besteht aus gemischtem Gewerbe und Wohnen.

Der infrastrukturelle Anschluss ist sehr gut: Die nächste Bushaltestelle ist etwa 100 Meter entfernt, der Ulmer Hauptbahnhof ist fußläufig in fünf Minuten erreichbar. Ulm verfügt über ICE-Haltepunkt, Stadtbuslinien, zwei Straßenbahnlinien und optimale Anbindung an Bundesstraßen (B10, B19, B28, B30, B311) sowie die Autobahnen A8 und A7. Schulen aller Stufen, Kitas, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sind in hohem Maß und Qualität vorhanden.

Das Grundstück hat eine Größe von ca. 174 m² und einen trapezförmigen Zuschnitt. Die Topografie ist eben, das Grundstück ist vollständig überbaut und bebautengemäß erschlossen.