Zwangsversteigerung zwei Wohnhäuser mit Nebengebäuden

Verkehrswert: 250.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um zwei Wohnhäuser mit Nebengebäuden.

Besichtigung

Das Objekt konnte außen vollständig besichtigt werden. Eine Innenbesichtigung war nur für die beiden Wohnungen in der Schulstraße 2a möglich; für das Vorderhaus erfolgte die Bewertung anhand von vorliegenden Fotos, einem Video und Bauunterlagen.

Gebäude

Das Grundstück ist mit zwei zweigeschossigen Wohnhäusern (Schulstraße 2 und 2a) und mehreren Nebengebäuden bebaut. Die Gebäude wurden schätzungsweise um 1950 errichtet. Das Vorderhaus (Schulstraße 2) verfügt über ein nicht ausgebautes Dachgeschoss und ist teilweise unterkellert; dort wurde 1993 eine Ladeneinheit im Erdgeschoss zu Wohnraum umgebaut. Das Hinterhaus (Schulstraße 2a) ist nicht unterkellert und besitzt ein ausgebautes Dachgeschoss; 2010 wurde das Dachgeschoss ausgebaut und ein Gebäudeteil zu Wohnraum umgestaltet. Eine Wohnung im Hinterhaus erstreckt sich über das Obergeschoss eines Nebengebäudes. Die Grundrisse sind zweckmäßig, die Belichtung ist als mittel einzustufen. Die Fassade ist verputzt. Es bestehen keine Hinweise auf Denkmalschutz. In den letzten 10 bis 15 Jahren erfolgten in Teilbereichen Modernisierungen (Maler-, Tapezier- und Bodenbelagsarbeiten). Feuchtigkeitsschäden und Risse wurden insbesondere in der Garage/Abstellraum sowie im Bad festgestellt. Die Gebäude befinden sich insgesamt in einem durchschnittlichen baulichen und ausstattungstechnischen Zustand.

Weitere Gebäude

Es gibt ein eingeschossiges Nebengebäude an der Schulstraße, ehemals als Laden genutzt, nun Abstellraum. Außerdem wurde ein weiteres Nebengebäude (Verbindungsbau) mit Erdgeschoss (Garage, Abstellraum) und ausgebautem Obergeschoss (Wohnung, verbunden mit Schulstraße 2a) festgestellt. Das Baujahr der Nebengebäude wird ebenfalls um 1950 geschätzt. Die Nebengebäude weisen entsprechenden Alterszustand und Gebrauchsspuren auf.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das gesamte Grundstück teils vermietet und teils eigengenutzt. Beide Wohnungen im Vorderhaus waren vermietet. Im Hinterhaus war eine Wohnung eigengenutzt, eine weitere vermietet. Ebenfalls werden Garagen- und Abstellflächen teilweise vermietet und/oder eigengenutzt.

• Dachform und -deckung: Satteldach, Holzdachkonstruktion; Dachsteindeckung Schulstraße 2, Dachziegeldeckung Schulstraße 2a, Pultdach mit Dachpappe beim Nebengebäude.

• Heizung & Warmwasser: Elektrische Nachtspeicherheizung; Warmwasser überwiegend über Solaranlage.

• Elektroinstallation: Durchschnittliche Ausstattung.

• Böden: Überwiegend Laminat und Vinyl, Bäder gefliest.

• Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung (Baujahr 1984 im Hinterhaus); Kunststoffrollläden, überwiegend manuell.

• Sanitärausstattung: Weiße Sanitärobjekte, in den Bädern jeweils Wanne oder Dusche, WC und Waschbecken, teils ohne Fenster, einfache Lüftung (Fensterlüftung, in einzelnen Bädern Lüftungsanlage).

Neuwied, Stadtteil Heimbach-Weis, ca. 7.345 Einwohner, Landkreis Neuwied, Rheinland-Pfalz.

Das Objekt befindet sich im Ortskern in gemischter Umgebung, bestehend aus überwiegend zweigeschossiger Bauweise mit gemischter wohnbaulicher und gewerblicher Nutzung. Es handelt sich um ein Eckgrundstück zwischen Schulstraße (Wohnstraße) und Hauptstraße (stark befahrene Landesstraße). Das Vorderhaus steht direkt an der Hauptstraße. Die Nachbarschaft ist geprägt von Wohnhäusern mit teils gewerblicher Nutzung; die unmittelbare Nähe zur Hauptstraße führt zu überdurchschnittlichen Lärmimmissionen.

Schulen, Kindergarten und Einkaufsmöglichkeiten sowie ein Allgemeinarzt liegen in unmittelbarer Nähe und sind fußläufig erreichbar. Weiterführende Schulen, weitere Ärzte und ein Krankenhaus befinden sich im Stadtzentrum von Neuwied. Die Anbindung an Bus und Bahn ist gegeben; die nächste Bushaltestelle ist fußläufig entfernt, der nächste Bahnhof ca. 7 km entfernt. Lebensmittelgeschäfte für den täglichen Bedarf sind im Ortsteil vorhanden.

Das Grundstück ist etwa 362 m² groß, fast rechteckig zugeschnitten und weist an der Schulstraße eine Straßenfront von ca. 32 m, an der Hauptstraße ca. 10 m sowie eine mittlere Tiefe von etwa 13 m auf. Die Grundstücksfläche ist als baureifes Land einzustufen, voll erschlossen und bepflastert. Es gibt keine Angaben zu besonderem Bewuchs oder Topografie, die Hoffläche ist befestigt und in durchschnittlichem Zustand.