Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung, Garage und Geräteschuppen

Verkehrswert: 400.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung, Garage und Geräteschuppen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 16.01.2026 umfassend besichtigt; Grundstück, Wohnhaus, Einliegerwohnung, Dachgeschosswohnung sowie Garage und Geräteschuppen waren innen und außen zugänglich. Das Objekt wurde zudem anhand von Bauunterlagen, Flächenberechnung, Genehmigungen und weiteren behördlichen Auskünften bewertet.

Gebäude

Das freistehende, eingeschossige und unterkellerte Wohnhaus wurde 1987 als Fertighaus in Holzrahmen- bzw. Holztafelbauweise errichtet; das Dachgeschoss wurde 1988 zu Wohnraum ausgebaut, 1993 entstand im Kellergeschoss die Einliegerwohnung. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 176 m², verteilt auf ca. 81 m² im Erdgeschoss, ca. 49 m² im Dachgeschoss und ca. 46 m² im Kellergeschoss; hinzu kommen ca. 38 m² Nutzfläche im Kellergeschoss. Das Haus ist als Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung angelegt, bauordnungsrechtlich ist die Einliegerwohnung wegen fehlender Abgeschlossenheit jedoch nur eingeschränkt eigenständig nutzbar.

Im Erdgeschoss umfasst die Wohnung Windfang, Essen, Küche, Wohnzimmer, Flur, Schlafzimmer, Bad und Kinderzimmer; vorgelagert ist ein nach Norden ausgerichteter Balkon. Die Dachgeschosswohnung besteht aus Flur, Wohn-/Essbereich, Küche, Zimmer, Bad und Abstellraum; sämtliche Räume weisen Dachschrägen auf. Die Einliegerwohnung im Kellergeschoss verfügt über Flur, Wohn-/Schlafraum, Diele/Küche und Duschbad. Der Zugang zu Erd- und Dachgeschoss erfolgt über ein gemeinsames Treppenhaus an der Südseite, die Einliegerwohnung ist zusätzlich über die Nordseite erschlossen; der Heizraum ist nur durch diese Wohnung erreichbar.

Die Grundrisse werden insgesamt als funktional und nachfragegerecht beschrieben. Die Belichtung erfolgt von allen vier Gebäudeseiten und ist insgesamt gut; durch die Hanglage fällt das Gelände nach Norden ab. Das Haus verfügt über ein Krüppelwalmdach und wurde nur in Teilbereichen modernisiert, insbesondere 2000 mit Solaranlage zur Warmwasserbereitung, 2005 mit Photovoltaikanlage, 2013 mit neuem Heizkessel und 2019 mit Balkonsanierung. Die Ausstattung stammt überwiegend aus dem Baujahr.

Der bauliche Zustand ist insgesamt baujahrsgemäß und gepflegt. Wesentliche Bauschäden wurden nicht festgestellt; als Unterhaltungsstau genannt sind eine defekte Holzverkleidung an der westlichen Giebelseite bzw. Dachkonstruktion, oberflächliche Schimmelbildung im Bad des Dachgeschosses, ein vermutlich geringfügiger Setzungsriss an der Wand beim Abstellraum sowie deutlicher Schimmelbefall an einer Kelleraußenwand eines unbeheizten Hobbykellers. Denkmalschutz besteht nicht.

weitere Gebäude

Östlich des Wohnhauses befindet sich ein 1987 errichteter Geräteschuppen in massiver Bauweise mit gestrichenen Betonwänden, Betondecke und Betonboden; die Nutzfläche beträgt ca. 13,8 m² bzw. rund 14 m². Der Zugang erfolgt von der Gartenseite über eine verglaste Holztür.

Auf dem Geräteschuppen wurde 2004 eine ebenerdig anfahrbare Einzelgarage als Stahlbeton-Fertiggarage mit Satteldach errichtet. Sie verfügt über ein manuell zu öffnendes Holzgaragentor. Zusätzlich sind zwei Pkw-Stellplätze vorhanden.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus teilweise vermietet und teilweise bewohnt. Die Einliegerwohnung im Kellergeschoss und die Wohnung im Dachgeschoss waren vermietet; die Erdgeschosswohnung stand leer. Ein Pkw-Stellplatz war der Dachgeschosswohnung zugeordnet.

• Dachform/Dachdeckung: Krüppelwalmdach in Holzbalkenkonstruktion, Eindeckung mit Ziegeln; Garage mit Satteldach

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung, Baujahr 2013; zwei GFK-Öltanks à 1.500 l; Wärmeabgabe über Wandheizkörper; Warmwasser zentral über Heizung und Solaranlage

• Elektroinstallation: baujahrsgemäße, durchschnittliche Installation; Dachgeschoss mit eigenem Stromzähler, Kellergeschossstrom über Zähler des Erdgeschosses

• Fenster: dunkelbraune Holzfenster aus dem Baujahr mit Isolierverglasung; im EG und KG manuelle Kunststoffrollläden, im KG teilweise elektrisch; innen Holzfensterbänke; Glasbausteine im KG-Bad

• Sanitärausstattung: EG-Bad mit Waschbecken, WC und Badewanne in rosé; DG-Bad mit Waschbecken, WC und Badewanne in beige; KG-Bad mit Waschbecken, WC und Dusche mit Duschtasse sowie Kunststoffabtrennung; Waschmaschinenanschlüsse im KG und DG

• Böden:

  • EG: Fliesen in Windfang, Essen, Küche, Flur und Bad; Teppich im Wohnzimmer und Kinderzimmer; Laminat im Schlafzimmer

  • DG: Laminat in Flur, Wohnen/Essen, Küche und Zimmer; Fliesen im Bad; Teppich im Abstellraum

  • KG: Fliesen in Flur, Wohnen/Schlafen, Diele/Küche und Duschbad

Das Objekt liegt in Neuhausen, Ortsteil Neuhausen, mit rund 5.249 Einwohnern in der Gesamtgemeinde und rund 1.813 Einwohnern im Ortsteil, im Enzkreis in Baden-Württemberg.

Es befindet sich im südöstlichen Bereich des Ortsteils in einem gewachsenen Wohngebiet mit überwiegend freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern. Die Straße ist zweispurig ausgebaut, weist geringes Verkehrsaufkommen mit Anliegerverkehr auf und verfügt beidseitig über Gehwege. Immissionen wurden beim Ortstermin nicht festgestellt.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Bäckerei, Metzgerei, Ärzte, Apotheke und weitere Dienstleistungen sind überwiegend im Ort vorhanden. Kindergärten sind in der Gemeinde vorhanden, eine Grund-, Haupt- und Werkrealschule befindet sich im Ortsteil Steinegg; weiterführende Schulen unter anderem in Pforzheim. Eine Bushaltestelle liegt fußläufig an der Pforzheimer Straße, ein Bahnanschluss besteht im Gemeindegebiet nicht; der nächstgelegene Haltepunkt ist Monbach-Neuhausen.

Das Grundstück ist 485 m² groß, annähernd rechteckig zugeschnitten und misst etwa 20 m Straßenfront bei rund 24 m mittlerer Tiefe. Es liegt auf Straßenniveau und fällt hangseitig nach Norden ab. Der Zugang zum Haus ist gepflastert; vorhanden sind Gartenflächen mit Rasen und Beeten, eine gepflasterte Terrasse, Betonaußentreppen, ein Metallzaun sowie Stellplätze. Das Grundstück ist mit Strom, Wasser, Kanal sowie Telefon und Internet versorgt.