Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 139.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 17.11.2025 ausschließlich von außen besichtigt, da eine Innenbesichtigung verweigert wurde. Das Objekt und seine Bewertung beruhen daher hinsichtlich Innenausbau, Raumnutzung und Teilen der Bauausführung zusätzlich auf Bauunterlagen, Zeichnungen und behördlichen Auskünften.

Gebäude

Das freistehende Wohnhaus wurde 1975 in Massivbauweise errichtet. Es handelt sich um ein eingeschossiges Wohngebäude mit Keller, Erdgeschoss und Dachgeschoss unter Satteldach. Die Gründung erfolgte laut Zeichnung auf einer Stahlbetonplatte; die Geschossdecke ist laut Baubeschreibung in Stahlbeton ausgeführt. Die Außenwände bestehen aus Mauerwerk mit Putzfassade. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 354 qm.

Nach den dem Gutachten beigefügten Grundrissen verfügt das Haus über mehrere Ebenen; die konkrete Raumaufteilung ist den Planunterlagen zu entnehmen. Der Sachverständige bewertet die Raumaufteilung und Grundrissgestaltung anhand dieser Unterlagen. Belichtung und Belüftung erscheinen als vermutlich gewährleistet. Der Hauseingang liegt auf der Nordostseite, eine Terrasse befindet sich auf der Südwestseite. Das Dachgeschoss ist Teil des Baukörpers; zur tatsächlichen inneren Ausbauqualität lagen wegen verweigerter Innenbesichtigung keine verifizierbaren Feststellungen vor.

Der energetische Zustand entspricht nach Gutachten im Wesentlichen dem Herstellungsjahr; ein Energieausweis lag nicht vor. Der bauliche Zustand konnte nur an der Gebäudehülle beurteilt werden und weist partiellen Instandhaltungsstau auf. Dokumentiert sind unter anderem Putzschäden an Fenster Laibungen, mangelhafter Holzschutzanstrich, eine schadhafte Schornsteinkopfverkleidung, Putzrisse und Feuchtigkeitsschäden im Sockelbereich sowie Setzungsschäden im Terrassenpflaster. Die überalterte Heizungsanlage und der insgesamt nur eingeschränkt überprüfbare Zustand wurden wertmindernd berücksichtigt.

weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich zusätzlich eine 1975 errichtete Garage in Massivbauweise mit Mauerwerk und Putzfassade. Sie steht an der nordöstlichen Grundstücksgrenze und verfügt über ein flach geneigtes Pultdach mit Wellfaserzementplatten sowie Zinkregenrinne und Zinkfallrohr. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 21 qm.

Auch die Garage konnte nur äußerlich in Augenschein genommen werden. An der Gebäudehülle besteht nach Gutachten ebenfalls partieller Instandhaltungsstau. Die Garage ist Teil der wohnbaulichen Nutzung des Grundstücks.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus bewohnt; Mieterträge wurden nicht erzielt.

Das Objekt liegt in Ermetheis, einem Stadtteil der Stadt Niedenstein mit ca. 690 Einwohnern; Niedenstein hat insgesamt etwa 6.200 Einwohner. Es befindet sich im Schwalm-Eder-Kreis in Hessen.

Das Objekt liegt am nördlichen Ortsrand in einem reinen Wohngebiet an einer Wohn- und Anliegerstraße mit geringem Anliegerverkehr. Die Nachbarschaft ist wohnbaulich geprägt. Besondere Beeinträchtigungen außer den üblichen Immissionen des Anliegerverkehrs sind nicht beschrieben.

Grundschule, Kindergärten, medizinische Grundversorgung und ein Seniorenheim befinden sich in der nahegelegenen Kernstadt. Weiterführende Schulen sind in Gudensberg, Fritzlar und Baunatal erreichbar. Mehrere Buslinien bestehen in Richtung Baunatal, Gudensberg und Fritzlar; die nächstliegende Bahnstation befindet sich in Edermünde-Grifte. Die Anbindung an die Autobahnen A49 und A44 ist gegeben.

Das Grundstück ist mit 743 qm regelmäßig zugeschnitten und relativ eben. Es ist eingefriedet, über die südöstlich angrenzende Wohnstraße erschlossen sowie mit befestigten Verkehrsflächen, Rasen- und Grünflächen, Hecken, Sträuchern und Bäumen angelegt. Zugang und Zufahrt erfolgen von der Straße; die Freiflächenpflege war zum Stichtag vernachlässigt.

Kasseler Sparkasse, Telefon: 0561/7124-2033, Aktenzeichen: 55.400/py/280570102